住宅ローンおすすめランキング25選！金利比較と失敗しない選び方【2026年8月】

住宅ローンは、どの銀行を選ぶかによって「どんなメリットを得られるか」が大きく変わります。

そこで、本記事で紹介する人気商品を6つに分類しました。

今のあなたの考え方に最も近いエリアを確認し、比較してみましょう！

ここでは、住宅ローンを契約する前に押さえておくべき基礎知識を紹介します。

以下の知識を身につけておくと、自分に合った住宅ローンを選びやすくなるのでそれぞれ確認してみてください。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

上記の中でも、特に人気が高いのが「変動金利」です。

2025年4月〜2025年9月までに、住宅ローンを利用して住居を取得した人の約8割が変動型の金利タイプを選択しています。

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吉野 裕一

日本は長い間、超低金利の状況が続いたこともあり、変動金利に人気が集まったようです。変動金利は金利が変わりますが、元利均等払いの場合は、多くの金融機関で一定期間（5年）は返済額が変わらない特徴があります。 景気が低迷していくときなど、金利が低くなる時にはいいのですが、景気上昇局面や金利上昇局面では、知らず知らずのうちに金利返済額が増えて元本があまり減ってない状態や、利息分の未払いとなる状態になることがあるので、固定金利と比べて金利が安いからと安易に選ぶのは注意が必要です。

住宅ローンの頭金は、物件の購入価格に対して20〜30％程度用意するケースが一般的です。

以下では、2025年6月に国土交通省 住宅局が発表した「住宅市場動向調査報告書」の内容を抜粋して紹介しています。

購入する物件タイプにもよりますが、購入価格に対して20％〜30％程度の自己資金を用意していることがわかるでしょう。

なお、上記で紹介している自己資金には、頭金に加えて「仲介手数料」や「印紙税」などの諸費用が含まれます。

そのため、不動産広告に「頭金0円」と掲載されていたとしても、自己資金がゼロになるわけではありません。

物件価格に対して3〜10％程度の諸費用がかかるケースが多いので、自己資金を十分に用意した上で住宅ローンを申し込むようにしましょう。

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吉野 裕一

住宅ローンは高額な借入になるので、できれば頭金を多く入れておいた方が返済が楽になります。記事にも書かれていますが、頭金はすべてが住宅の代金になるわけではなく、様々な費用に充てられた後の額が住宅の代金になります。 自分だけで頭金を作るのが難しい場合は、親から援助してもらうというケースも少なくないのではないでしょうか。相続時精算課税制度や、直系尊属から住宅取得等資金の贈与が一定額までは非課税になる制度がありますので、活用することも検討してみましょう。

住宅ローンの借入可能額は、年収の6〜7倍程度が目安です。

たとえば、年収500万円の方の場合、3,000〜3,500万円程度の物件であれば、「審査に通る可能性がある」と判断できます。

なお、返済負担率の目安は手取り収入の30〜35％以下となるケースが一般的です。

年収500万円の手取り月収は30万円前後なので、月々の返済額が9万円〜10万5,000円程度であれば審査に通りやすいと考えられます。

もちろん金融機関によって返済負担率の目安は異なりますが、一般的に住宅ローンの審査に通るためには「借入額が年収の6〜7倍で、月々の返済額が手取り収入の3割前後に収まる範囲の契約」だと覚えておきましょう。

とはいえ、家族構成によって毎月の支出に大きな差があるので、無理のない範囲で住宅ローンを契約することをおすすめします。

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吉野 裕一

借入可能額の目安は金利変動によって変わってくることもあるので、現在のある程度の目安として考えるといいですね。今後、金利が上昇した場合は、目安額が低めになってきます。 記事内にある返済負担率は、金融機関の設定が高めに設定されているケースもありますが、限度額まで借りてしまうと家計状況の変化で払えなくなってしまうという危険性があります。特にマイホームを購入するご家族で子どもが小さいというケースも多いと思いますが、光熱費など家計の支出が増えていくことも考え、返済負担率は低めにできるようにしたいですね。

住宅金融支援機構の調査結果によると、「金利の低さ」で多くの人が住宅ローンを選んでいることがわかります。

しかし、金利の低さだけで住宅ローンを選ぶのはおすすめできません。

もちろん、返済額を抑えることは重要ですが、加えて以下4つのポイントを比較すると、自分に合った住宅ローンを選びやすくなります。

まずは、どの金融機関で住宅ローンを契約するのか検討しましょう。

一言で住宅ローンといっても、金融機関によってやや特徴が異なります。

たとえば、金利の低さを重要視する場合は、ネット銀行に絞り込んで選ぶのがおすすめです。

ネット銀行は、都市銀行や地方銀行より低金利な住宅ローンを提供している傾向にあります。

一方で、オンライン申し込みに不安を感じるのであれば、店舗がある都市銀行・地方銀行に絞り込んで比較するといいでしょう。

各金融機関によって、「金利の低さ」や「審査の柔軟さ」などに差があるので、まずはどこで借入すべきか検討してみてください。

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吉野 裕一

住宅ローンを扱っている金融機関は沢山あります。最近では窓口に行かなくても申し込みから融資までできる金融機関も多くなりました。 また、借りた後もずっと返済していくだけではなく、繰り上げ返済や見直しなどを考える場合は手続きを自分でできるところにするのか、窓口などでするのかも考えておきましょう。ネット銀行は金利が低めに設定されているところも多く、WEB上の操作に抵抗が無い人には有力候補になるのかもしれませんね。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて3種類ありますが、それぞれおすすめな人の特徴は異なります。

変動金利は、契約当初の返済負担を減らしたい方におすすめです。

固定金利・全期間固定金利より低金利な傾向にあり、金利動向によっては返済額をもっとも抑えられる可能性があります。

一方、固定金利は、定期的に返済計画を見直したい方に適しています。

10年・20年など、ライフステージに合わせて「借り換え」や「他の金利タイプへの乗り換え」を検討できる点が大きなメリットです。

最後に、全期間固定金利は、契約時に返済計画を固めたい方におすすめします。

完済まで毎月の返済額が変わらないので、家計を管理しやすく、安心して契約できるでしょう。

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吉野 裕一

住宅ローンの金利タイプは大きく分けると、変動型・固定期間選択型・全期間固定型の3つになります。さらに固定期間選択型には固定期間がいくつもあります。借入金利は低い方が無駄なお金を払わなくてもいいのですが、住宅ローン金利は経済情勢によって上下するので、長期間の借入となる住宅ローンでは、長期目線で生活に負担が無いように選択することが大切です。 これまで長い間、日本国内では超低金利時代が続いていたこともあり、変動型の人気が高まっていますが、今後の金利変動を考えてご自身にあった金利タイプを選びましょう。

住宅ローンの契約では、基本的に団信（団体信用生命保険）への加入が義務付けられています。

住宅ローンの契約者が返済できない状況に陥ったとしても、住宅ローンの残債を回収しやすくなるので、多くの金融機関が団信への加入を義務付けている状況です。

なお、団信には大きく分けて以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

このように、団信の種類によって「保障内容」や「審査基準」は異なるので、住宅ローンの特徴と併せて比較することが重要です。

特に健康上の理由で一般団信への加入が難しそうな方や、手厚い保障を求める方は、ワイド団信または疾病保障付き団信を検討してみるといいでしょう。

住宅ローンの返済方法は大きく分けて以下の2種類があります。

元利均等返済は、返済当初の負担を抑えたい方におすすめです。

毎月の返済額が一定なので、家計を管理しやすい点も魅力だといえます。

一方、元金均等返済は、総返済額を抑えたい方に適しています。

返済当初の負担は元利均等返済より重い傾向にありますが、総返済額が少なくなる点は大きなメリットです。

また、返済方法の種類に加えて、「繰上げ返済」「減額相談」の可否についても確認しておくと、より自分に合った住宅ローンを選びやすくなります。

住宅ローンは「とにかく金利が低ければいい」と思いがちですが、保障内容・手数料・対応サービスによって最適な選択肢は人それぞれ異なります。

以下のチェックリストで当てはまる項目を確認して、候補を絞り込んでみましょう。

複数の項目に当てはまる場合は、自分が最も重視する条件を1〜2つに絞ってから比較するとスムーズに進められます。

「金利の低さ」と「手厚い団信」を両立したい場合、PayPay銀行やauじぶん銀行はがん50%保障が無料で付帯しており、コストと保障のバランスがとれた選択肢といえます。

ただし、「ネット銀行は安いけど、つなぎ融資や対面相談ができない」というケースも。自分のライフスタイルに合った銀行を選びましょう。

ここでは、住宅ローンを選択・利用する上で注意すべきポイントを解説します。

数十年と長く付き合っていくものだからこそ、下記の点を踏まえ慎重に検討することをおすすめします。

住宅ローンを組む際には、必ずローン以外の費用も考慮した上で行いましょう。持ち家は賃貸より思いのほか費用が掛かり、のちのち首が回らなくなってしまうという失敗談をよく耳にします。

ローン以外の固定費にはたとえば、水道光熱費・固定資産税・火災保険料・自治会費などがあります。

ほかにも、老朽化が進むとメンテナンス費・維持費などが必要になるケースもあるでしょう。

こうした費用はお住まいの地域や家庭状況により変動しますが、年40～50万円程度を見積もっておくと無難です。

従来は最長35年の住宅ローンが主流でしたが、近年ではPayPay銀行やSBI新生銀行のように最長50年のローンも台頭してきました。

こうした50年ローンは毎月の返済額を抑えられる一方で、その分利息が膨らんだり、返済が長期化したりといったデメリットがあります。

特に返済期間の長期化は大きなリスクをはらんでいます。50年ローンは最長で80歳の誕生日まで返済が続く場合があるのです。

定年後も返済が続くとなると、十分な老後資金が無ければ生活をひっ迫する可能性が高くなるでしょう。

40～50年後も返済できる余裕があるかどうかをしっかり検討したうえで、申し込むことをおすすめします。

住宅ローンの返済を滞納した場合は、年14～15%の遅延損害金が発生します。

さらに、滞納した事実は信用情報機関に一定期間登録され、新たにローンやクレジットカードに申し込む際に審査の一環として参照されます。

登録された内容によっては、十分な信用や返済能力がないと判断され、審査に通りづらくなるといったリスクがあるでしょう。

あまりに滞納が続くと、残債を一括請求されたり、自宅を手放さなければならなかったりといった最悪の事態も考えられます。

返済が難しい場合には、必ず利用している金融機関に相談しましょう。返済方法の変更などの対応をとってもらえることがあります。

「金利0.3%台！」といった魅力的な数字を見ると、つい飛びつきたくなりますよね。

ですが、住宅ローン選びで本当に大切なのは、金利だけでなく「借りるためにかかる最初のお金」を含めたトータルコストです。

特にネット銀行と店舗型の銀行では、手数料の仕組みが大きく違います。

金利がどれだけ低くても、手数料が高ければ、結局トータルの支払額が変わらない…。というケースも珍しくありません。

ここでは初期費用で損をしないためのポイントを確認しておきましょう。

住宅ローンを借りるときにかかる諸費用には、主に2つの種類があります。

それぞれの違いをしっかりと押さえておきましょう。

ネット銀行の多くは「保証料0円」と宣伝していますが、その代わりに「融資事務手数料」として、借りる金額の2.2%（税込）がかかるのが一般的です。

住宅ローンの手数料をシミュレーション

では、この手数料で4,000万円借りる場合を計算してみましょう。

つまり、最初に88万円もの現金を用意しなければいけません。

この手数料は戻ってこないため、注意が必要です。

数年で住み替えたり、早く完済したりする予定がある場合は、かえって割高になる可能性があることを知っておくとよいでしょう。

「最初に出すお金をできるだけ抑えたい」という方は、手数料の計算方法に注目してみてください。

手数料には、借入額に応じて決まる「定率型」と、金額に関わらず一定の「定額型」があります。

例えば、借入額が大きい場合は「定額型」を選ぶと、数十万円単位で初期費用を浮かせることができます。

また、最近のネット銀行が得意とする「電子契約」も要チェック。

紙の契約書を使わないため、通常なら数万円かかる「印紙税」を0円にできます。

こうした小さなコストの積み重ねが、最終的なお得さにつながります。

ローンを組んだ後の手数料や使い勝手も、実はとても大切です。

特に以下の2点の有無については事前に確認しておくとよいでしょう。

繰上返済手数料｜前倒し返済する予定がある人は注意

将来、余裕ができたときに「繰上返済（借金を前倒しで返すこと）」をしたいなら、手数料が0円の銀行を選びましょう。

ネット銀行は「1円から何度でも無料」というところが多く、とても便利です！

つなぎ融資｜注文住宅の人は注意

つなぎ融資の有無については、注文住宅を建てる方は特に注意してください。

住宅ローンの融資は建物が完成してから始まるため、完成前に以下のような支払いが発生します。

これらの完成前の支払いを、自己資金だけで全額賄えない場合は、「つなぎ融資」が必須になります。

ネット銀行の中にはこの「つなぎ融資」に対応していないところもあります。自分の家づくりにその銀行が使えるか、事前にしっかり確認しましょう。

つなぎ融資が不要なケース

建売住宅や、注文住宅であっても以下のような場合はつなぎ融資が不要なケースもあります。

注文住宅を検討する際は、まずは建築会社と支払いスケジュールを確認し、自己資金で対応可能かを計算してみてください。

自己資金が不足するようであれば、つなぎ融資の利用、または分割実行型の住宅ローンを検討する必要があります。

現在、住宅ローンを利用する人の約8割が「変動金利」を選んでいます。

ですが、「今の金利が低いから」という理由だけで選ぶのは、少し危険かもしれません。

将来、金利が上がったときに返済額が増え、生活が苦しくなってしまう可能性があるからです。

そこで重要になるのが、金利が急に上がったときのセーフティネットである「5年ルール」と「125%ルール」です。

銀行によってこのルールの「ある・なし」が分かれるため、契約前に必ず内容を理解しておきましょう！

まずは、多くのメガバンクや地方銀行が採用している「2つのルール」について、表にまとめました。

2つのルールのメリットを見ると、「これなら変動金利でも安心」と感じるのではないでしょうか？

ですが、5年ルールと125%ルールには一つだけ大きな注意点があります。

それは、金利が急激に上がり、返済額よりも「利息」の方が多くなってしまった場合、あふれた分は「未払利息」として貯まってしまう点です。

「支払わなくてよくなったわけではなく、先送りにしているだけ」ということを理解しておきましょう。

「返済額が変わらないから大丈夫」と油断せず、裏側で借金が膨らんでいないかチェックすることが大切です。

最近人気のネット銀行（PayPay銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行など）の多くは、実は「5年・125%ルール」を採用していません。

ルールがない銀行の場合、金利が上がると翌月からすぐに返済額が増えるため、家計へのダメージが直接やってきます。

しかし、これには意外なメリットも。以下の表で「5年・125%ルール」の有無でどんな違いがあるのか比べてみましょう。

ルールがない銀行は、金利が上がった分をその場で支払うため、「未払利息」が発生して借金が雪だるま式に増える心配がありません。

金利の動きをこまめにチェックして、繰上返済などで対応できる方にとっては、あえて「ルールなし」を選ぶのも賢い選択といえるでしょう。

変動金利を利用するなら、「金利が上がっても本当に返済し続けられるか？」を自分で確かめておくことが欠かせません。

判断基準として以下のポイントを確認するのがおすすめです。

例えば、手取り年収が400万円の場合、年間の返済額が80万〜100万円（月々約6.6万〜8.3万円）以内に収まっていれば、多少金利が上がっても耐えられる可能性が高いでしょう。

ギリギリの金額でローンを組むのではなく、将来の変化に備えてゆとりを持たせるのがおすすめです。

今のうちから、少し高めの金利で計算してみることを忘れないでくださいね。

住宅ローン選びの最後の決め手となるのが、「団体信用生命保険（通称：団信）」の内容です。

最近では、亡くなったときだけでなく、大きな病気になったときの保障がとても充実しています。

団信選びのポイントは以下の通りです。

今のトレンドは、金利を上げずに、無料で手厚い保障がついてくるプランです。

各銀行が競い合って魅力的なサービスを提供しています。

追加料金なしで保障をつけられる銀行を選べば、別で入っている医療保険やがん保険を見直すことができます。

住宅ローンをきっかけに、家族全体の保険料を節約できるのではないでしょうか？

「健康診断で引っかかったことがあるから、ローンは組めないかも…」と不安に思っている方もいるかもしれません。

でも、諦めるのはまだ早いです。

金利は0.3%ほど上乗せになりますが、持病があっても通常の団信よりも審査が通りやすい「ワイド団信」というプランを用意している銀行もあります。

ワイド団信の特徴を整理しましょう。

もしワイド団信でも難しい場合は、団信への加入が必須ではない「フラット35」を検討するのも一つの手です。

自分の体調に合わせた戦略を立てていきましょう。

夫婦二人で力を合わせてローンを返す世帯には「ペアローン」や「収入合算（連帯債務）」の利用も人気です。

これらを利用する時は、片方に何かあった時のリスクを考慮して選びましょう。

特に三井住友銀行のクロスサポートなどは、夫婦のどちらかが死亡・がんになった際に二人分のローンが完済される強力な保障です。

共働きを前提にして、ギリギリまで借入額を増やしているご家庭にとっては、これ以上ない安心材料になるでしょう。

住宅ローンを契約するまでの一般的な流れは以下の通りです。

まずは、金利や団信の保障内容などを比較し、利用したい住宅ローンを選択しましょう。

利用したい住宅ローンが決まったら、オンラインや店舗で仮審査を申し込みます。

仮審査の申し込みには、本人確認書類や収入に関する書類、物件の確認資料などが必要です。

多くの場合、仮審査の結果は1週間程度でわかります。

無事仮審査に通ると「本審査」に申し込めるので、必要書類を準備しましょう。

なお、本審査の申し込みが完了すると、おおよそ10日〜2週間前後で審査結果がわかります。

審査に通った場合、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費賃借契約）を結び、この時点で金利タイプや返済期間などが正式に決まる流れです。

また、住宅ローンの契約時に印紙税、保証料、融資手数料などを支払う必要があるので必ず用意しましょう。

契約を締結すると、住宅ローンの実行と物件の引き渡しが同時に行われ、所有権・抵当権の登記手続きを行います。

住宅ローンは比較ランキングのスペックだけでは、実際に利用した人が今どの金利タイプを支持しているのかまでは見えにくいものです。

そこでココモーラでは、住宅ローンを利用した経験がある200人を対象に、これから借りる人に勧めたい金利タイプを調査しました。

今から借りる人に勧めたい金利タイプは、固定金利が43.00%、変動金利が41.00%とほぼ拮抗する結果となりました。

低金利のメリットを重視する人と、将来の金利上昇リスクを避けたい人で判断が分かれています。

リスクを分散できるミックスローンを勧める人も16.00%おり、金利タイプの選び方に絶対の正解はないことがうかがえます。

金利タイプごとの特徴や後悔しない選び方は、詳細を住宅ローンに関するアンケート調査結果で紹介しているので、あわせて確認してみてください。

今回は、おすすめの住宅ローンや住宅ローンの基礎知識、おすすめの選び方、契約までの流れなどを中心に解説しました。

住宅ローン選びでは、金利タイプ・返済期間・諸費用・団信の内容など、比較すべきポイントが多岐にわたります。

変動金利は低金利で返済額を抑えやすい一方、金利上昇リスクへの備えが必要です。

5年ルールや125%ルールの有無によっても家計への影響が異なるため、契約前に必ず確認しておきましょう。

また、事務手数料や保証料などの初期費用も総返済額に影響するため、見落とさないよう注意が必要です。

契約までの流れをあらかじめ把握しておくと、スムーズに手続きを進められます。

今回の記事を参考に、金利・団信・諸費用を総合的に比較しながら自分に合った住宅ローンを選んでみてください。

・住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（最終閲覧日：2026年6月19日）

・国土交通省 住宅局「令和6年度 住宅市場動向調査 報告書」（最終閲覧日：2026年6月19日）

・日本銀行「金融政策の枠組みの見直しについて」（最終閲覧日：2026年6月19日）