不動産投資が「やめとけ」と言われる6つの理由｜成功させるためのポイントも解説

ここでは「不動産投資はやめとけ」と言われる理由について詳しく解説します。

不動産投資に興味があるものの、デメリットやリスクが気になるといった方はぜひ参考にしてみてください。

「不動産投資はやめとけ」と言われる代表的な理由には、借金による経済的な負担が大きいことが挙げられます。

金融機関から数千万円規模の融資を受けて、数十年間返済していくケースが一般的です。

もちろん家賃収入で返済を賄える状況が理想ですが、空室や家賃の下落などにより、自己資金でローンを返済しなければならない場面もあります。

また、不動産投資を始めるためには、物件価格以外にも仲介手数料や登記費用、印紙税などの初期費用を支払わなければなりません。

多くの場合、物件価格の10〜20％程度の初期費用が発生するため、購入前にしっかりと資金計画を立てた上で慎重に検討する必要があります。

以下では、不動産投資にかかる代表的な初期費用の内容と相場金額についてまとめているのでそれぞれ確認してみてください。

不動産投資に興味がある方の多くが、空室リスクを懸念しています。

当然のことですが、入居者がいない場合は家賃収入を得られません。

特に人口減少が進む地域や賃貸需要が少ないエリアでは、新しい入居者が決まるまでに数ヶ月以上かかることも。

空室期間中であってもローンの返済や管理費、修繕積立金などの支払いは続くため、家計を圧迫する可能性があります。

なお、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年時点の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を更新している状況です。

もちろん、全国の空き家物件の割合なので、一概に賃貸経営が難しいとは言い切れませんが、「賃貸需要が低いエリアほど空室リスクが高まりやすい」と考えられるので注意しましょう。

不動産投資で購入した物件は、築年数の経過とともに家賃が下落する可能性があります。

特に新築マンションへの投資を検討している場合は、「新築プレミアム」に注意が必要です。

新築物件は「誰も住んだことがない」という付加価値があるため、周辺エリアの家賃相場より2〜3割程度高く設定できるケースが一般的です。

ただし、一度でも入居者が退去すると、その物件は中古物件として扱われるため、次の入居者を募集するときは近隣物件と同等以下の家賃を設定する必要があります。

たとえば、購入時は月々10万円で入居者が決まっていた物件でも、退去後は8〜9万円まで家賃を下げなければ空室が続くケースも珍しくありません。

このように、不動産投資は原則「家賃の下落リスク」を抱えているので、購入前には周辺エリアにある物件の家賃相場を築年数ごとに確認しておくのが鉄則です。

不動産投資では、建物や設備の老朽化に伴い、定期的に修繕費が発生します。

外壁や屋根、給湯器、エアコンなどは、築年数の経過とともに交換・修繕が必要です。

実際に国土交通省が公表している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」でも、主な設備の修繕目安として以下の期間が掲載されています。

なお、修繕費は一度に数十万円から数百万円規模の支出となるケースもあり、十分な資金を確保しておかなければ対応できない可能性があるので注意しましょう。

また、不動産投資を始める場合は、「デッドクロス」についても理解しておく必要があります。

ローンの返済が進むと元金の返済額は基本的に増えていきますが、減価償却費は減少していきます。そのため、実際のキャッシュフローは悪化しやすく、所得税・住民税の税負担は重くなるので注意が必要です。

こうしたタイミングで修繕費の支払いが重なると、キャッシュフローがより悪化しやすいので、計画的に資金を積み立てておくように心がけてください。

住宅ローンを利用して不動産投資を行う場合、金利上昇リスクに注意が必要です。

主に変動金利に関わるリスクで、市場金利の上昇とともに返済額が増加する可能性があります。

実際に2024年3月に発表された日本銀行によるマイナス金利解除以降、住宅ローンの金利相場は上昇傾向にあります。

このように、住宅ローンの金利は今後も上がり続ける可能性があり、将来的に想定以上の返済負担が発生する可能性はゼロではありません。

そのため、不動産投資では「今の金利なら返済できる」といった考えではなく、万が一金利が1〜2％ほど上昇した場合でも、無理なく返済し続けられるかシミュレーションしておくことが重要です。

また、金融機関によって金利タイプや見直しのルールは異なるので、変動金利・固定金利の特徴を比較し、自分のライフプランや資金計画にあった借入方法を選ぶことも大切だと言えます。

不動産は、株式や投資信託などとは違い、現金が必要なタイミングですぐに売却できる資産ではありません。

不動産の種類やエリアなどにより変動しますが、売却できるまでに平均3ヶ月程度かかります。

実際に全国的な不動産情報データベースの「レインズ（REINS）」が2024年に発表しているデータによると、首都圏の不動産売却における登録から成約までにかかる平均日数は以下のとおりです。

そのため、不動産投資を始める前に「いつ・いくらで売却するのか」といった出口戦略を立てておくように心がける必要があります。

長期保有を前提として資金計画を立てるだけでなく、将来的な売却のしやすさも含めて物件を選ぶことが、不動産投資の失敗を防ぐための重要なポイントだと言えるでしょう。

ここでは、不動産投資をおすすめしたい人の代表的な特徴を紹介します。

不動産投資を検討している場合は、以下の特徴に当てはまるか確認してみてください。

不動産投資は、原則毎月の家賃収入を積み重ねながら、長期的に資産形成を目指す投資手法です。

そのため、数年単位ではなく、10年・20年といった長期目線でコツコツ資産を増やしたい人に向いています。

特に短期的な価格変動に一喜一憂せず、安定したインカムゲインを得たい人であれば、不動産投資のメリットを得やすいでしょう。

安定した収入があり、金融機関から高い信用を得られる人にも不動産投資はおすすめです。

特に会社員や公務員は融資を受けやすい傾向にあり、有利な条件でローンを組める可能性があります。

借入条件が良ければ毎月の返済負担を抑えやすく、収益性の向上にもつながるので、購入前には複数の金融機関を比較するように心がけてください。

自己資金にある程度余裕がある場合、不動産投資で想定外の支出が発生しても対応しやすいでしょう。

不動産投資は、空室や修繕、設備交換などにより、一時的にキャッシュフローが悪化するリスクを抱えているので、緊急時に備えた予備資金を確保しておくことが重要です。

こうした状況に対応できる資金を確保している方であれば、無理なく不動産を運用しやすいのでおすすめできます。

不動産投資は、物件を購入した時点で完結する資産運用ではありません。

市場動向や金利、税制改正、周辺エリアの賃貸需要などは変化し続けるため、継続的に情報収集する必要があります。

また、空室対策や管理会社との付き合い方など、運用を続ける中で学ぶべきことも多くあるので、常に情報をアップデートしながら柔軟に対応できる人ほど、リスクを抑えながら安定した運用を続けやすいでしょう。

ここでは、不動産投資をおすすめしない人の代表的な特徴を紹介します。

もちろん以下の特徴に当てはまっているからといって、失敗するわけではありませんが、向き不向きを判断するための参考にしてください。

不動産投資は、基本的に家賃収入を積み重ねながら長期的に資産形成を目指す投資手法です。

そのため、数ヶ月や数年程度で大きな利益を得たい人にはあまり向いていません。

もちろん、物件価格が上昇して短期間で売却益を得られるケースもありますが、市場環境に左右されるので再現性は低いと言えるでしょう。

収入が不安定な人や余剰資金が少ない人は、不動産投資を始めるべきか慎重に検討しましょう。

不動産投資は、空室時に住宅ローンの返済負担が大きくなるだけでなく、修繕費や金利上昇などにより、一時的に自己資金を圧迫するリスクがあります。

どうしても不動産投資を始めたい場合は、最初に生活防衛資金を確保し、無理のない範囲で取得できる物件を選ぶように心がけてください。

不動産投資では、物件を購入した後も市場動向や税制改正、賃貸需要などを継続的に確認する必要があります。

また、管理会社とのやり取りや空室対策など、運用中に重要な判断を求められる場面も少なくありません。

そのため、継続的な情報収集や学習に対して煩わしさを感じる人の場合は、失敗につながりやすいので注意が必要です。

不動産投資では多くの場合、金融機関から数千万円規模の融資を受けて物件を購入します。

そのため、借金そのものに強い抵抗がある人や、価格変動・空室リスクなどに対して過度に不安を感じる人にはやや不向きな投資手法です。

不動産投資を始める前に、仕組みやリスクを十分に理解し、自分が納得できるかどうかを慎重に判断する必要があります。

ここでは、初心者でも不動産投資を成功させるためのポイントを5つ紹介します。

正しい知識を身につけたうえで計画的に進めれば、長期的な資産形成につながりやすいのでそれぞれ確認してみてください。

不動産投資を検討している場合は、まず投資目的を明確にしましょう。

投資目的により、選ぶべき物件や投資戦略は大きく異なります。

たとえば、「毎月安定した家賃収入を得たい」のように副収入を目的としているのであれば、中古一棟アパート・中古一棟マンションへの投資がおすすめできます。

理由としては、家賃収入を得やすく、利回りが比較的高い傾向にあるためです。

以下では、投資目的ごとに向いている物件の特徴をまとめているので、「不動産投資でどのような物件を購入すべきか迷っている」といった方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で物件を比較するときは、必ず実質利回りをシミュレーションしましょう。

実質利回りを計算すると、現実的な手残りベースの利益を把握できます。

そのため、不動産会社の公式サイトやパンフレットなどに掲載されている表面利回りではなく、実質利回りを計算することが重要です。

管理費や修繕積立金、固定資産税などのコストを含めて計算する必要があるのでやや手間はかかりますが、より現実的な収支をシミュレーションできます。

なお、以下では表面利回り・実質利回りの計算方法をまとめているので、不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資を始めるのであれば、基本的に賃貸需要が高い物件を選ぶのがおすすめです。

駅から近い物件やオフィス街、大学、商業施設などが集まるエリアは入居者を確保しやすい傾向にあります。

このような特徴を持つ物件は都心部に集中しやすいので、価格の高さや数％程度の表面利回りに対して魅力を感じない方もいるでしょう。

一方、地方物件は価格が安く、表面利回りが高い傾向にあり、「収益性が高い」と判断する初心者の方が多くいます。しかし、実際には賃貸需要が少なく、空室期間が長引く可能性があるので慎重に判断するべきです。

また、地方では売却時の買い手も都心部と比べて限られるため、「高利回りだから購入したものの、空室が続き、売りたくても売れない」と後悔するケースも少なくありません。

そのため、物件を選ぶときは利回りだけでなく、人口動態や最寄駅からの距離、周辺施設、賃貸需要などを含めて、総合的に検討することが重要です。

不動産投資で成功するためには、信頼できる不動産会社・管理会社をパートナーにする必要があります。

紹介物件の質だけでなく、入居者募集や家賃管理、退去時の対応など、運用時も影響を受けるためです。

そのため、不動産投資を検討している場合は、複数社の営業担当から提案を受けるのがおすすめです。

また、不動産会社の実績や管理戸数、口コミなどを確認するのも重要で、より安心して任せられるパートナーを選ぶための判断材料になります。

以下では、信頼できる不動産会社・管理会社の特徴をまとめているので、安心して相談できるパートナーを探している方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で失敗しないためには、防衛資金を手元に残して運用するのが重要です。

一般的に家賃収入の約半年分、または物件価格の5〜10％程度を確保しておくことが推奨されています。

不動産投資では、空室リスクだけでなく、設備の故障や修繕費など、想定外の支出が発生する可能性があります。

そのため、自己資金をすべて頭金に充てるのではなく、数ヶ月分のローン返済額や修繕費に対応できる防衛資金を手元に残すように心がけてください。

余裕のある資金計画を立てておけば、一時的に収支が悪化しても慌てずに対応できるので、長期的に安定した運用を続けやすくなります。

ここまで、不動産投資はやめとけと言われる理由を中心に紹介してきました。

不動産投資は住宅ローンの負担に加えて、空室リスクや家賃の下落、金利上昇など、さまざまなデメリットを抱えています。

しかし、「安定した副収入を得られる」「節税につながる」など、魅力的なメリットも多く、仕組みを正しく理解し、適切な物件選びや資金計画を行えば、長期的な資産形成を目指せる投資手法です。

そのため、不動産投資に興味がある場合は、表面利回りの高さや営業担当の提案内容だけで判断せずに、賃貸需要や収支シミュレーション、将来の出口戦略まで含めて慎重に検討するように心がけてください。

まずは、複数の不動産会社に相談し、物件情報や収支シミュレーションを比較しながら、希望条件に合う物件を探してみることをおすすめします。

初心者におすすめの不動産投資会社比較もぜひ参考にしてみてください。

・総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（最終アクセス：2026年7月7日）

・国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」（最終アクセス：2026年7月7日）

・楽天銀行「変動金利（固定特約付き）の金利推移｜住宅ローン」（最終アクセス：2026年7月7日）

・公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」（最終アクセス：2026年7月7日）